정비사업 숨통...서울시, 3종 규제철폐' 시행

서울시는 6월 26일 정비사업 3종 규제철폐안을 담은 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’을 최종 변경 고시하고 현장에 즉시 시행한다고 밝혔다.

정비사업 규제철폐안은 ▲높이규제지역 공공기여 완화 ▲정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화 ▲사업성 낮은 역세권 준주거 종상향 기준 구체화 등 3가지다.

고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역 등 높이 제약을 받는 지역에 용도지역 상향 시 10%보다 낮은 공공기여율을 적용받을 수 있도록 한다.

그간 높이 제약으로 사업 추진이 어려웠던 노후 주거지의 재개발이 활성화될 전망이다.

일반지역은 용도지역 1단계 상향 시 일률적으로 종상향 면적의 10%만큼 공공기여를 해야 하지만, 높이규제로 인해 개발가능 밀도가 제한되는 지역은 추가 확보된 용적률만큼만 공공기여를 하면 된다.

사업실현성 확보를 위해 필요하다고 인정되는 경우에는 위원회 심의를 거쳐 이보다 더 완화된 공공기여율을 적용할 수도 있도록 했다.

‘입체공원 제도’는 공원 조성 의무면적을 대지면적으로 인정받기 때문에 건립 세대 수가 늘어나 사업성을 높일 수 있는 제도다. 신속통합기획 등을 통해 타당성이 검토된 곳 중에서 창의적인 공원설계와 충분한 공공성을 갖춘 재개발·재건축 사업지에 적용될 예정이다.

입체공원 조성·제공에 따른 용적률 완화는 단순히 공원 면적에 따른 것이 아닌, 공원의 품질, 해당 구역의 지가 등 사업여건을 종합적으로 고려해 적용된다. 특히 기존 획일적인 일반공원에서 벗어나, 도시공간과 조화를 이루는 창의적인 녹지공간으로 조성될 예정이다.

더불어 ‘역세권 정비사업 준주거 종상향 방안’이 이번 변경고시를 계기로 본격 활성화된다.

역세권 중에서도 정비구역 평균 공시지가가 서울시 전체 재개발·재건축 평균 이하인 정비사업이 우선 적용 대상이다. 종상향 적용 범위는 원칙적으로 지하철역 경계로부터 250m 이내 구간이다.

다만, 정비구역별 여건 차이를 고려해 위원회 심의 등을 거쳐 최대 350m까지 확대 적용할 수 있다. 아울러, 해당 지역이 도심 내 복합용도 수용이 가능한지, 개발을 통해 기반시설을 충분히 확보할 수 있는지 등도 종합적으로 검토해 종상향 여부를 결정하게 된다.

재개발사업 ‘선(先)심의제’ 도입으로 정비구역 지정 절차가 최대 6개월가량 단축될 것으로 예상된다. 정비계획(안) 수립이 완료되면 주민 동의 절차와 도시계획위원회 심의를 병행할 수 있도록 절차를 합리적으로 개선했기 때문이다.

현재 심의절차 이전 단계에 있는 신속통합기획 재개발 후보지 약 50개소는 물론, 향후 신규로 선정되는 후보지 모두에 해당 제도가 적용될 예정이다. 다만, 주민간 찬·반 갈등이 있는 경우엔 기존처럼 구청장이 입안에 앞서 주민 동의율을 확인하고, 반대 동의율이 20% 이상(공공재개발 25%)일 때는 입안 재검토 절차를 선행해야 한다.

기존에는 주민동의율 50%를 먼저 확보한 뒤, 구청장이 서울시에 정비계획을 입안해야만 도시계획위원회 심의가 이뤄졌다. 하지만 동의율 확보에 수개월이 소요되는 현실을 반영해, 앞으로는 주민동의 절차와 도시계획위원회 심의를 병행할 수 있도록 절차를 합리적으로 개선한 것이다.

다만, 사업추진과 관련해 주민간 찬․반 갈등이 있는 경우에는 기존과 같이 신중한 검토를 위해 구청장이 입안에 앞서 주민동의율을 확인하고, 반대동의율이 20% 이상(공공재개발은 25%)일 경우에는 입안재검토 절차를 선행해야 한다.

변경된 기본계획 세부내용은 온라인으로 서울시보, 서울시 누리집, 정비사업 정보몽땅을 통해 누구나 쉽게 확인할 수 있다.