1월부터 재건축 안전진단 기준 대폭 완화... 구조안전성 비중 50%→30%으로 하향

1월부터는 노후 아파트 단지 재건축이 활발해질 전망이다. 안전진단 평가항목 중 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고, 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 높일 계획이다.

국토교통부는 이와 같은 내용을 골자로 ｢국민 주거안정 실현방안(8.16)｣의 후속조치로 12월 8일(목) ｢재건축 안전진단 합리화 방안｣을 발표하였다. 금번 개선방안의 대부분의 내용은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)’ 개정사항으로, 12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중  시행될 예정이다.

지금까지는 주거환경 중심 평가 안전진단임에도 불구하고 현재 구조 안전성 점수를 전체의 50%의 비중으로 반영하다 보니, 재건축 판정 여부가 구조 안전성 점수에 크게 좌우되는 문제가 발생하고 있다. 

이에, 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고, 주차대수, 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지효율성과 같은 주거환경과 난방, 급수, 배수 등 기계설비, 전기소방설비 등 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 높일 계획이다.

조건부재건축 범위도 축소된다. 현재 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용하여 합산한 총 점수에 따라 “재건축(30점 이하)”은 바로 재건축 추진이 가능하며, “조건부재건축(30점~55점이하)”은 재건축 시기 조정이 가능한 구간으로 구간 범위도 넓다 보니, 사실상 “재건축” 판정을 받기가 어려웠다. 

이에, “조건부재건축”의 점수 범위를 45~55점으로 조정하여, 45점 이하의 경우에는 “재건축” 판정을 받아 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 합리화할 계획이다.

앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체가 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선한다. 안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이 기본적으로 민간진단기관의 책임 하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태점검도 병행하여 안전진단을 내실화할 계획이다.

안전진단은 재건축 판정여부를 위주로 보는 제도인 만큼, 안전진단 이후 시장상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완해 나갈 계획이다.

이번 방안 중 개정된 평가항목 배점 비중(구조 안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10%)과 조건부 재건축 범위(45~55점)를 적용하게 되면, 안전진단 통과 단지가 크게 확대될 것으로 보인다.

구체적으로 예를 들면, ‘18.3월 이후 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 단지(46개) 중 54.3%(25개)는 “유지보수” 판정으로 재건축이 어렵고, 45.7%(21개)가 “조건부 재건축” 판정을 받아 재건축이 가능했으나, 같은 단지에 개선된 2개 기준을 모두 적용하면, “유지보수” 판정이 23.9%(11개)로 크게 줄고, 26.1%(12개)가 “재건축” 판정을 받고, 50%(23개)가 “조건부 재건축” 판정을 받을 수 있게 된다.

권혁진 국토교통부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라는 점을 강조하면서, “금번 제도가 시행되면 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거여건을 개선하는 데에 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.